Boom della vendita immobiliare, cosa pensare a riguardo

Il mondo è più ricco di quanto non sia mai stato, ma il modo in cui creiamo ricchezza è cambiato. Dovremmo usare la nostra ricchezza in modo più produttivo?

Questa domanda emerge chiaramente dalla ricerca che abbiamo appena pubblicato che adotta un approccio alternativo alla comprensione dell’economia. Piuttosto che concentrarci su metriche basate sul flusso della performance economica come il prodotto interno lordo, abbiamo costruito una visione di bilancio dell’economia globale, essenzialmente dandogli un controllo dello stato di salute dopo due decenni insoliti segnati dalla crisi finanziaria del 2008, anni di tassi di interesse estremamente bassi e, negli ultimi 18 mesi, la pandemia di Covid-19.

La buona notizia è che siamo molto più ricchi di quanto non fossimo due decenni fa. Ciascuno dei tre componenti del bilancio – attività reali, attività e passività finanziarie di governi, famiglie e società non finanziarie e attività e passività finanziarie delle società finanziarie – è triplicato negli ultimi 20 anni a circa 500 trilioni di dollari ciascuno, o circa sei volte il PIL. La ricchezza o il patrimonio netto del mondo misurato dal valore dei beni reali è aumentato di circa 350 trilioni di dollari negli ultimi due decenni.

Sebbene la crescita della ricchezza di solito segua la crescita del PIL, dall’inizio di questo secolo la ricchezza è aumentata vertiginosamente mentre la crescita del PIL è stata tiepida. A livello globale, la ricchezza è ora aumentata di quasi il 50% rispetto alla media pre-2000 relativa al PIL. L’aumento dei prezzi delle attività più rapido dell’inflazione generale ha determinato gran parte di questo aumento, mentre i nuovi investimenti netti hanno contribuito solo per il 28% alla crescita della ricchezza. Il calo dei tassi di interesse combinato con mercati fondiari inelastici nel settore immobiliare ha sostenuto la crescita dei prezzi delle attività.

Inoltre, la composizione della ricchezza non riflette le attività che guidano la crescita economica e il reddito; le nostre economie si stanno digitalizzando rapidamente e traggono sempre più crescita e valore da investimenti immateriali come proprietà intellettuale e software. Eppure i beni immateriali rappresentano solo il 4% della ricchezza, poiché perdono rapidamente valore per i loro proprietari a causa dell’obsolescenza e della concorrenza, anche se il loro valore per la società può avere una durata di conservazione molto più lunga. Le altre tipologie di immobilizzazioni che tipicamente guidano la crescita economica, come infrastrutture e macchinari, sono solo il 17% del totale. Di gran lunga la più grande forma di ricchezza, che rappresenta i due terzi del nostro patrimonio reale totale, è il settore immobiliare. Nei 10 paesi che abbiamo esaminato per la nostra ricerca, le valutazioni immobiliari sono più che triplicate in media nei primi due decenni di questo secolo,

Anche i crediti e gli obblighi finanziari sono cresciuti molto più velocemente del PIL. La nostra visualizzazione del bilancio evidenzia che per ogni dollaro di nuovo investimento netto, abbiamo creato quasi 2 dollari di debito. In altre parole, metà di tutto il nuovo debito è garantito da aumenti di valore delle attività o non è affatto garantito da attività, piuttosto che finanziare nuovi stock di capitale.

Tutto ciò ci porta alla domanda: potrebbe il mondo stare meglio se investiamo più della nostra ricchezza e indirizzamo più delle nostre finanze, nella costruzione di nuovi beni che alimentano le nostre economie e aiutano le nostre società? Abbiamo tutti bisogno di un posto dove vivere, ma il patrimonio immobiliare non ha tenuto il passo con la domanda. Abbiamo bisogno di generare crescita economica investendo in risorse come le infrastrutture per ampliare e sostenere la nostra prosperità, ma le lacune negli investimenti infrastrutturali si sono dimostrate persistenti.

Non mancano le opportunità di investimento. In effetti, le nostre economie e il nostro pianeta hanno alcune esigenze di investimento di fondamentale importanza. Mentre la terra si riscalda a causa dei cambiamenti climatici e le economie cercano di decarbonizzare, saranno necessarie ingenti somme per finanziare la transizione energetica, circa 9 trilioni di dollari all’anno secondo le stime di McKinsey . Mentre i prezzi degli immobili aumentano, l’offerta di alloggi a prezzi accessibili rimane molto scarsa: circa 165 milioni di persone in 22 economie avanzate sono sovraccaricate dai costi delle abitazioni , poiché l’aumento degli affitti ha intaccato la scarsa crescita del reddito della famiglia media. Il mondo continua ad avere grandi necessità di infrastrutture, non solo le economie emergenti ma anche quelle avanzate. In tutto, abbiamo stimato che il mondo ha bisogno dispendere circa 3,7 trilioni di dollari all’anno in infrastrutture per i prossimi 15 anni al fine di tenere il passo con la crescita prevista del PIL.

Uscendo dalla pandemia, tutte le parti interessate hanno l’opportunità di aiutare a riequilibrare il bilancio attraverso investimenti che promuovono una crescita robusta e produttiva. In effetti, con tale investimento potremmo vedere un’accelerazione di un punto percentuale completo nella crescita nel prossimo decennio secondo la nostra ricerca. Per i leader aziendali, ciò significherebbe identificare nuove opportunità di crescita e modi per aumentare continuamente la produttività della propria forza lavoro con investimenti di capitale anche nel digitale e nei beni immateriali. Le istituzioni finanziarie potrebbero cercare di sviluppare meccanismi di finanziamento volti a impiegare capitale per nuove opportunità di crescita, limitando, ad esempio, la creazione di debito per transazioni di attività a prezzi in costante aumento.

In definitiva, la costruzione di più risorse reali necessarie richiederà politiche che lo consentano. Gli investimenti per la sostenibilità, ad esempio, potrebbero trasformarsi da un costo a un’opportunità di crescita se fossero messe in atto condizioni quadro come l’aumento dei prezzi del carbonio. Politiche per riformare i regolamenti urbanisticipotrebbe mitigare la scarsità immobiliare. Lo sviluppo delle competenze, gli appalti pubblici per l’innovazione e i cambiamenti nel modo in cui i beni immateriali sono contabilizzati nei bilanci aziendali possono essere strumenti da impiegare nella spinta per maggiori investimenti in quell’area. Non mancano i soldi e non mancano le opportunità per spenderli in modo più produttivo. Un punto di partenza è la trasparenza su come stiamo costruendo e allocando il nostro capitale a livello di economia globale. Solo allora potremo avere il tanto necessario dibattito se stiamo investendo bene per il futuro e se il bilancio globale nella sua forma attuale è adatto allo scopo nel 21° secolo.