Una pandemia , una crisi economica di proporzioni storiche e un aumento apparentemente senza fine del prezzo delle case: sembra una combinazione improbabile.
Eppure i prezzi delle case nell’UE sono aumentati del 5,5% lo scorso anno, un aumento di dimensioni quasi pari al crollo del 6,2% del PIL che ha subito l’economia del blocco martoriata dalla pandemia.
I prezzi erano aumentati rapidamente in Europa negli anni prima della pandemia, ma la crisi sanitaria ha portato la sua unica confluenza di acceleranti. Enormi pacchetti di incentivi governativi hanno contribuito a mantenere i costi di prestito ai minimi storici, mentre i risparmi privati dei potenziali acquirenti sono aumentati tra gli ordini casalinghi.
Inoltre, la pandemia ha provocato sia un importante cambiamento culturale verso il lavoro a distanza sia un ritrovato apprezzamento tra milioni di persone per il valore della propria casa. La domanda di case è aumentata vertiginosamente, superando un’offerta debole.
Gli investimenti istituzionali
Tuttavia, qualcos’altro è esploso nel mercato immobiliare europeo: il volume degli investimenti istituzionali, in particolare sotto forma di flussi di capitali internazionali da grandi società, hedge fund e altri attori del mercato finanziario.
Gli investimenti istituzionali nel mercato residenziale europeo hanno raggiunto un nuovo record nel 2020, rappresentando quasi il 30% dell’attività di acquisizione totale. Ciò rappresenta un enorme balzo da un tasso del 10% nel 2015.
Le caratteristiche della pandemia hanno contribuito ad alimentare una tendenza che si era già sviluppata. I dati continuano a suggerire che il settore residenziale, e in particolare il multifamiliare (più unità abitative in un edificio), ha resistito bene all’impatto della pandemia, con tassi di riscossione degli affitti e di occupazione più elevati rispetto ad altri beni immobiliari gestiti.
Molte aziende europee possiedono vasti tratti di proprietà nel continente
Il flusso di denaro nel settore immobiliare europeo non è una novità, ma la tendenza sta chiaramente accelerando. In Germania, secondo una ricerca di Bulwiengesa, una società di consulenza, gli investimenti esteri in immobili commerciali sono quadruplicati tra il 2010 e il 2017.
Il racconto ammonitore dell’Irlanda
In alcuni paesi europei sono emerse tensioni sull’aumento dei livelli di investimento istituzionale nel settore abitativo, in particolare a causa dell’aumento sia degli affitti che dei prezzi delle abitazioni.
In Irlanda, un enorme 78% degli oltre 5 miliardi di euro (6 miliardi di dollari) immessi nel mercato immobiliare commerciale e residenziale tra il 2017 e il 2019 proveniva da investitori esteri, in gran parte da grandi imprese finanziarie negli Stati Uniti.
Le agevolazioni e gli incentivi fiscali del governo istituiti sulla scia della crisi economica del Paese del 2009-11 hanno attratto hedge fund multimiliardari e fondi di private equity, nonché fondi avvoltoio, specializzati nell’acquisto di prestiti in difficoltà.
Tuttavia, le cose sembrano aver raggiunto un punto di svolta. All’inizio di questo mese, una società di investimento immobiliare statunitense chiamata Round Hill Capital ha acquistato tutte le 112 proprietà in un nuovo complesso residenziale appena fuori Dublino. L’accordo è stato visto come un esempio del problema nel mercato immobiliare irlandese, dove gli acquirenti per la prima volta sono costretti a competere per sempre meno case sempre più costose mentre gli affitti aumentano senza sosta.
Sulla scia del crollo immobiliare in Irlanda, il governo ha cercato attivamente investimenti stranieri per rilanciare il settore
Aidan Regan, professore associato presso l’University College di Dublino, afferma che l’investimento istituzionale su larga scala che il governo irlandese ha attratto nel mercato si è concentrato sull’acquisto di azioni esistenti e sull’affitto a prezzi più elevati, piuttosto che sul finanziamento di nuovi sviluppi per il futuro vendita.
Le guerre degli affitti di Berlino
Anche la capitale tedesca Berlino è stata al centro di un dibattito sulla natura di questo tipo di investimento immobiliare. Negli ultimi anni si sono riversati in città grandi capitali provenienti dai mercati esteri, inclusi personaggi del calibro di Warren Buffett.
Gran parte dell’ira degli inquilini si è concentrata anche su due grandi società immobiliari nazionali, Vonovia e Deutsche Wohnen , che contano entrambe come principale azionista del fondo statunitense BlackRock, il più grande gestore patrimoniale del mondo.
L’alloggio come prossimo grande problema politico in Europa
Attualmente c’è molta incertezza su come apparirà un panorama immobiliare post-pandemia in tutta Europa.
Ci sono stati alcuni suggerimenti secondo cui alcune città faranno fatica a mantenere il tipo di crescita dei prezzi degli immobili e degli affitti che hanno visto negli anni precedenti la pandemia. In un recente studio, il gruppo bancario olandese ING ha affermato che i redditi da locazione sono diminuiti drasticamente ad Amsterdam durante il 2020, con un calo della migrazione netta verso la città a causa della pandemia un fattore importante.
Tuttavia, molti specialisti immobiliari ritengono che il mercato residenziale europeo rimarrà un investimento ambito per i flussi di capitali internazionali. “Le crescenti pressioni sull’accessibilità sono stati uno dei fattori chiave che hanno guidato la domanda di alloggi in affitto e l’interesse degli investitori dell’associazione nei mercati residenziali, in tutta Europa”, ha detto Knight a DW.
Sottolinea che l’80% dei mercati immobiliari dell’UE ha visto aumentare il rapporto prezzo/reddito delle case negli ultimi cinque anni, senza che in quel momento si fosse affrontato un deficit di offerta. Si aspetta che gli investitori continuino a ottenere risultati, date le aspettative che il buy-to-rent rimarrà redditizio in tutta l’UE.
Tuttavia, la questione sta diventando sempre più politica, soprattutto per coloro che si sentono esclusi dall’acquisto di una casa o da coloro che affrontano affitti più elevati con meno sicurezza. Molti commentatori hanno suggerito che una volta che la pandemia si sarà finalmente placata, la disponibilità di alloggi diventerà una questione politica determinante. Ciò potrebbe esercitare pressioni sui governi per affrontare il tipo di grandi investitori istituzionali che si sono riversati di recente.