Acquisto casa: le novità per i costruttori

Arrivano importanti novità per l’acquisto casa da parte dei costruttori. Grazie al decreto n. 14/2019. Come ha spiegato anche Confedilizia in una nota, saranno apportate numerose modifiche al settore immobiliare. Tali innovazioni riguarderanno soprattutto i contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Le tutele per chi compra casa

Questa nuova normativa sull’acquisto casa è volta a tutelare coloro che comprano casa direttamente dal costruttore. Una legge era in vigore già grazie al Testo unico del settore contenuto nel  decreto legislativo 122/2005. Il consiglio Nazionale del Notariato ha impostato delle linee guida, che vedono dividere il testo unico in due elementi distintivi. Il primo è dato dalla garanzia concessa all’acquirente per quel che concerne le somme versate nelle varie fasi di costruzione (dalle fondamenta alle chiavi in mano). Questa tipologia di tutela vale per il costruttore che ha l’obbligo di dare una fideiussione concessa da una banca (o volendo un’assicurazione per una somma del valore di tutte le somme concesse dall’acquirente). In tal modo chi compra potrebbe eventualmente recuperare quanto versato in caso di mancato possesso della casa.

Tale norma, detta anche come postuma decennale, ha previsto che al momento del rogito il costruttore debba concedere una garanzia contro i danni che vengono fuori nei dieci anni successivi. Vale cioè per tutti i danno dovuti a difetti di costruzione che spingono l’acquirente ad effettuare lavori di manutenzione.

Come godere delle tutele

Per godere di queste tutele, come prima cosa bisogna istituire il preliminare dal notaio, che vuol dire portare l’acquirente a godere delle tutele di cui al dlgs 122/2005. La questione è che queste garanzie hanno un costo elevato per il costruttore, in quanto si vincola con le somme incassate.

Ecco dunque che i preliminari a volte si effettuano non da un pubblico ufficiale ma per scrittura privata. In tal modo però l’acquirente non gode delle garanzie poc’anzi descritte.

Il contratto preliminare

E veniamo dunque alle novità del decreto 14/2019. Nello specifico, in esso si danno delle spiegazioni circa i dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare per quel che concerne l’aspetto della liquidazione giudiziale. In tal caso si prevede, infatti, che il curatore si svincoli dal preliminare. Il tutto pure se il futuro acquirente abbia posto in essere, una domanda di esecuzione in forma specifica. Tuttavia un simile scioglimento, non risulta opponibile dal compratore nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una ulteriore modifica chiarificatrice concerne la possibilità del subingresso del curatore nel contratto preliminare. E infatti si prevede che gli acconti potenzialmente versati prima della liquidazione giudiziale valgano come opponibilità alla massa solo in una “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Per quanto concerne le novità portate dalla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento ha mutato il contenuto decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rendere più valenti le tutele finora previste.

È stato in tal verso stabilito che in mancanza della consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, dunque in presenza di un problema che mette in crisi il venditore) si possa esperire una escussione della fideiussione prestata dal costruttore per tutelare le somme riscosse, nonché di nullità del contratto. Tutele queste che possono essere mosse solo dal comoratore.

Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, sia data una definizione più valente dei modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione. Al contempo andranno meglio descritti i requisiti della polizza assicurativa, così come il fatto che essa vada indicata esplicitamente nell’atto di trasferimento dell’immobile.

Infine, c’è altresì la previsione che il contratto preliminare e ogni altro contratto che abbia lo scopo successivo di comprare la proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 si “stipulino per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.