Mercato immobiliare in calo in Italia: perché?

Italia in controtendenza rispetto al resto d’Europa. Il mercato immobiliare italiano è da anni ai minimi come valore degli immobili ma non solo, la tendenza del valore è ancora in calo; lo confermano anche i dati ufficiali dell’Istat che certifica che i prezzi nel corso del 2017 sono calati di un ulteriore 0,4% sul 2016 che aveva visto un calo dello 0,8% sull’anno precedente. Il calo del 2017 rappresenta la sesta flessione consecutiva.

Vero che la flessione dei prezzi favorisce il mercato, la compravendita di immobili e questo è senza dubbio un dato positivo, reso possibile anche dai tassi di interesse al minimo per la concessione dei mutui ma d’altra parte, la medesima flessione può avere un effetto negativo rispetto agli investimenti, se si entra nell’ottica di un certo negativismo, con la convinzione che i prezzi si manterranno bassi ancora per lunghi periodi o continueranno a calare. L’opposto se ci si approccia al problema dell’investimento sul mattone in prospettiva futura in cui si può ritenere che la risalita dei prezzi avverrà anche in Italia com’è nel resto d’Europa: in questa prospettiva conviene comprare oggi un immobile a fini di investimento, con i prezzi al minimo, contando un riallineamento con il Trend Europeo in cui il valore degli immobili è in risalita da almeno tre anni.

La Spagna ci tiene compagnia in questo ribasso dei prezzi immobiliari ma anche il Paese iberico nello scorso anno ha visto un rialzo, anche se modesto, dei prezzi mentre l’Italia, come abbiamo visto dai dati Istat, continua il ribasso. Continuando a fare un confronto tra Italia e Spagna, analizzando i prezzi da gennaio 2010 al 2017, al netto dell’inflazione, vediamo che in Italia, fatto 100 il valore al 2010, oggi il prezzo è calato a 77,83, un calo del 22,17% mentre in Spagna il minimo del valore è stato toccato nel 2013 e da allora si sono stabilizzati per risalire timidamente nello scorso anno, In Spagna la perdita di valore nei 7 anni considerati è stato pesante, il 23% ma oggi è in ripresa.

Il Trend immobiliare nel resto d’Europa

Prendiamo sempre come riferimento di partenza il valore degli immobili nel 2010 e vediamo subito come in Svezia i prezzi siano aumentati di circa il 50%, in Germania e Svizzera di un +22%, nel Regno Unito del 14%; la Francia registra una stabilità dei prezzi mentre se ampliamo lo sguardo fuori dal Vecchio Continente, troviamo una crescita del 25% negli Stati Uniti e del 6% in Giappone. Chiaro che chi ha investito negli anni scorsi sul mattone in Svezia ha fatto un bell’affare, come anche negli altri Paesi Europei dive il valore è salito significativamente. Ritorniamo in Italia domandandoci se oggi conviene investire sul mattone oppure no.

Conviene investire sul mattone oggi?

Più giù del fondo non si può andare, quindi quando lo hai toccato non si può che risalire. Con questo concetto in molti ritengono che sia il momento giusto per investire sul mattone in Italia ma siamo davvero sicuri di aver toccato il fondo? In realtà, nonostante i prezzi bassi e in calo ulteriore e le condizioni favorevoli per richiedere un mutuo immobiliare, per via dei tassi di interesse al minimo, almeno fino a quando la BCE non deciderà di iniziare una stretta monetaria, cosa che si prevede avverrà in tempi non troppo lontani, occorre considerare che il reddito reale delle famiglie italiane continua a registrare delle fragilità e di conseguenza anche la richiesta di mutui, dopo un significativo incremento, anche dovuto alle surroghe, mostra attualmente una frenata, seppure ancora in positivo.

Sul versante del mercato, si riscontra un incremento degli immobili di nuova costruzione che si affiancano agli immobili in vendita e ancora invenduti, provocando chiaramente un calo dei prezzi per eccesso di offerta. I proprietari degli immobili che intendono vendere, sono chiaramente riluttanti ad abbassare il prezzo, per cui gli immobili restano invenduti e l’aumento della loro età porta ad un ribasso del valore, un circolo vizioso da cui è difficile uscire. La conseguenza è che il prezzo continua a calare. Fino a quando non si registrerà un incremento del Pil sostanzioso e una netta ripresa del potere d’acquisto delle famiglie italiane, ci sono poche speranze di assistere ad una ripresa dei prezzi immobiliari.