Mercato immobiliare: c’entra il Mental Accounting

Il mercato immobiliare è in sofferenza da sette anni. Questo fatto è ormai risaputo. Il mattone è il settore “termometro” in tempi di crisi e dunque è impossibile che non ne subisca le conseguenze.

Alcuni analisti, però, pensano che il mercato immobiliare italiano, pur sicuramente percorso da un trend negativo, si comporti in maniera piuttosto strana, poco fisiologica rispetto a quanto ci si aspetterebbe o capiterebbe in alcuni paesi. Se infatti le compravendite sono scese in modo drastico, così non è accaduto per il prezzi, il cui calo è sì sostanzioso ma non abbastanza sostanzioso, almeno in riferimento al crollo delle contrattazioni.

Il sito finanza.com ha elaborato, sulla scorta delle elucubrazioni degli studiosi americani, una teoria secondo la quale a determinare la “schizofrenia” del mercato immobiliare italiano sarebbe un fenomeno chiamato Mental Accounting.

Il Mental Account si compone di due elementi. L’effetto dotazione e l’effetto costi sommersi.

L’effetto dotazione si verifica quando un gruppo di individui possiede un oggetto e l’altro gruppo non lo possiede. I possessori tenderanno a sovrastimare il bene, il non-possessori tenderanno a sottostimare. E’ quello che accade oggi nel mercato immobiliare: i proprietari di casa offrono un costo troppo alto rispetto alla situazione del mercato stesso, mentre gli aspiranti compratori offrono un prezzo troppo basso. La domanda e l’offerta non si incontrano come dovrebbe accadere e così le compravendite non aumentano.

L’effetto costi sommersi è quando un proprietario incorpora nel prezzo dell’immobile anche alcune spese che lui ha effettuato in relazione della casa, senza che il frutto di queste spese possa essere realmente – e tecnicamente – giustificare un aumento del prezzo. Anche questa è una spiegazione del mancato incontro tra domanda e offerta.