Buongiorno Gianluca, e grazie della disponibilità concessaci. Puoi dirci, a tuo parere, quanto è cambiato il mercato immobiliare degli ultimi 24 mesi?
Tantissimo! L’onda della crisi ha acuito i problemi strutturali del mercato accelerando la recessione. Sono venute meno tutte le condizioni che hanno permesso il boom degli anni 2000 – 2006, quando si è registrato il picco delle compravendite immobiliari (845.000 transazioni). Oggi il valore consolidato 2011 è di 570.000 compravendite ed il 2012 dovrebbe chiudere ancora in calo. E La stretta creditizia è solo una delle cause, non la causa di tutti i mali come spesso affermano gli operatori.
I proprietari immobiliari in Italia sono passati dal 70% all’82%; è passato al 13% il tasso di povertà di individui che non potranno mai acquistare una casa (8 punti percentuali in più); è calata la domanda residenziale di qualità fra i proprietari che hanno già una prima casa. La casa oggi non è più vista come investimento sicuro: basti considerare che il differenziale BTP/Immobile è del 2% a favore dei Titoli di Stato. Chi ha liquidità per investire oggi segue altre strade, oppure investe all’estero per via dell’effetto IMU. Inoltre è cessato il boom demografico che dal 2000 al 2006 ha registrato la creazione di 300 mila nuovi nuclei familiari all’anno.
Il rovescio della medaglia è rappresentato dal boom degli affitti aumentati del 40%. Sia perché chi non può oggi permettersi l’acquisto per la casa opta per la soluzione di affitto, sia perché è aumentata l’offerta sul mercato delle locazioni, livellando verso il basso il prezzo. I proprietari di immobili oggi sono attendisti e, considerato il periodo, preferiscono non vendere, ma dare in locazione l’immobile, per non perdere la plusvalenza accumulata fino a 4 anni fa. Oggi si registrano cali delle quotazioni del 15% ed in alcune zone e per determinati immobili si è giunti al 30% in meno.
Anche alla luce di quanto hai appena affermato, quali sono le tue previsioni per i prossimi 12 – 24 mesi?
Purtroppo è difficile fare previsioni, si naviga a vista. Le voci sono molto contrastanti… c’è chi spera in una timida ripresa, e c’è chi è pessimista. Dal mio personale punto di vista il 2013 sarà ancora un anno di transizione con qualche segnale più ottimista rispetto al 2012 che sta per chiudere, ma non mi aspetto tassi di crescita a 2 cifre. L’immissione di maggiore liquidità da parte degli istituti di credito non credo che modificherà radicalmente la situazione in quanto il mercato è fisiologicamente saturo.
Ricreare le condizioni che hanno permesso la crescita degli anni 2000 richiederà un ciclo di diversi anni. Se consideriamo che l’ultimo ciclo immobiliare ha avuto un’ampiezza di 14 anni, questo a mio parere avrà un’ampiezza ancora maggiore. Unico aspetto positivo è che 7 anni circa sono già passati. E’ ipotizzabile che fra 3/4 anni la crescita possa essere più sostanziosa.
Che consigli puoi dare a chi si appresta a comprare o vendere casa?
Qui abbiamo 2 psicologie completamente contrastanti fra loro. Di sicuro, se oggi qualcuno ha la possibilità di acquistare una casa è il momento giusto per farlo: può ottenere con molta facilità uno “sconto” sul prezzo. Se si tratta di “usato”, il proprietario che oggi vede la seconda casa di investimento come una palla al piede può anche essere disposto a cedere sul prezzo.
L’opzione di darla in affitto è un tampone per ammortizzare le spese e prendere tempo ma porta pochissima liquidità in più perché gli affitti sono calati, l’IMU è una percentuale di costo importante che in molti casi da solo assorbe il 30% del costo annuo dell’affitto ed in più ci sono le tasse legate all’affitto. Quindi in tasca rimane al proprietario fra il 30% o 40% di quanto corrisposto dall’inquilino; per non parlare dell’elevato rischio di insolvenza da parte dell’inquilino dovuto all’instabilità lavorativa attuale. Per il proprietario è meglio proporre affitti al giusto canone con la certezza di incassare e non andare in contenzioso dopo pochi mesi. Tutte queste considerazioni sono ottime opportunità per chi vuole (e può) acquistare; inoltre, le offerte escono con il prezzo di sperato realizzo del venditore. Il mio consiglio è quello di non focalizzarsi su quel prezzo, ma fare una proposta di acquisto reale e credibile (e possibilmente equa!). Tutti sanno dare un prezzo, ma nessuno sa dare un valore.
La psicologia di chi vende è contrapposta a quanto argomentato al punto sopra. In generale il mattone difficilmente tradisce, ma bisogna inquadrarlo in una logica di lungo periodo. Quindi se si ha la possibilità di attendere, il consiglio è quello di dare in affitto l’immobile con tutti i punti di attenzione segnalati. Questo può garantire di rientrare quantomeno nei costi di gestione più una piccola liquidità e vendere quando le condizioni saranno migliori. Se si vende per necessità, purtroppo per monetizzare al più presto bisogna mettere in conto una forte svalutazione. Per esperienza diretta, il mio vicino di casa ha venduto un appartamento che 3 anni fa avrebbe venduto a 440 mila euro e 2 mesi fa ha dovuto accettare una proposta d’acquisto di 360 mila euro!