CasaeMutui incontra Casa.it per parlare del futuro del mercato immobiliare

Questa settimana Casaemutui.net ha intervistato per i suoi lettori Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it.

Casa.it è sicuramente uno dei principali protagonisti tra i portali di ricerca immobili online. La sua esperienza, lunga oramai 16 anni, gli permette oggi di accogliere l’offerta immobiliare di 14.000 agenzie partner, oltre che costruttori e privati, ma non solo! Casa.it è anche un Osservatorio Immobiliare in grado di fornire analisi sul andamento immobiliare andando ad analizzare sia l’offerta ma anche la domanda e le esigenze degli oltre 4.700.000 utenti unici che ogni mese consultano il portale.

Ecco perchè, abbiamo chiesto al Manager la sua visione sull’andamento del mercato immobiliare italiano e soprattutto quello che secondo lui potrebbe accadere nei prossimi tempi.

Cosa è cambiato nel mercato immobiliare degli ultimi anni e come è cambiato il comportamento dei vostri utenti?

E’ naturale che anche il settore del Real Estate risenta della situazione di recessione economica che sta dominando lo scenario di questi ultimi anni. In questo contesto, dal punto di vista dei player che operano nel mercato, il web è stato il fattore di cambiamento principale perché offre senza dubbio un potente strumento di business. Gli agenti immobiliari stanno, infatti, iniziando a variare il loro media mix di investimenti in comunicazione e pubblicità: se prima si rivolgevano quasi esclusivamente alla carta ora stiamo assistendo ad una inversione della tendenza a favore del web.

Il mercato immobiliare si è evoluto in questi anni e ora l’attenzione e la presenza degli operatori si è spostata anche sulle cosiddette “piazze virtuali” che, grazie al web, facilitando l’incontro tra domanda e offerta. In questo scenario si colloca Casa.it come risultato vincente di una scommessa tutta “digital”: siamo stati il primo player online a comparire nel nostro Paese e da ormai 16 anni siamo il portale immobiliare n°1 in Italia.

Anche dal punto di vista degli utenti, di chi cerca casa, è il web a portare il cambiamento. Se prima, infatti, chi aveva intenzione di acquistare casa si rivolgeva a due, massimo tre, agenzie immobiliari e solo in pochi pensavano di effettuare una ricerca preliminare sul web, oggi è il web la prima e principale risorsa per reperire informazioni;  addirittura chi effettua ricerche sul nostro sito, il più delle volte, arriva all’appuntamento con l’agenzia immobiliare con alcuni annunci di suo interesse già stampati dal nostro portale.

Casa.it è, infatti,  in grado di proporre più di 700.000 annunci e di generare un traffico di oltre 4.700.000 utenti unici al mese che si rivolgono al portale per cercare casa. L’utente che cerca casa in affitto/vendita, inizia la ricerca in home page secondo parametri geografici, di prezzo, metratura e tipologia, in modo da  selezionare e confrontare tutte le offerte immobiliari in linea con le proprie esigenze e contattare direttamente e gratuitamente agenzie, proprietari o costruttori di riferimento. Per noi è importante che il nostro utente trovi “la casa dei suoi sogni” nel minor tempo possibile per questo abbiamo sviluppato un motore di ricerca basato sulla “ricerca naturale” per una consultazione sempre più rapida ed efficace degli immobili.

Quali sono le previsioni di Casa.it per il prossimo biennio?

Bisogna prima di tutto fare un distinguo tra la clientela di massa e il mercato del lusso che, soprattutto in relazione  alla crisi economica, sono due realtà ben diverse.

Per i primi, nel breve periodo non è ipotizzabile una ripresa né delle compravendite, che quest’anno dovrebbero ridursi a 529mila, né dei prezzi che con tutta probabilità saranno destinati a scendere ancora nei prossimi mesi. Un dato da tenere in considerazione, se non si è costretti a richiedere un mutuo, è che da qui a sei mesi i prezzi scenderanno ancora  incorporando in parte gli sconti dal 10 al 20% che si possono spuntare oggi rispetto ai prezzi pubblicati sul nostro sito; quindi chi ancora si rivolge al settore immobiliare come fonte di investimento potrà fare buoni affari.  Nei prossimi anni, soprattutto se si allenterà la stretta creditizia delle banche, si potrà senza dubbio iniziare ad assistere ad una ripresa.

Per quanto riguarda il mercato di fascia più alta, nonostante anche il settore lusso abbia risentito del periodo di recessione,  possiamo prevedere che questo mercato continuerà a tenere anche in considerazioni degli investimenti che provengono dai capitali esteri. Da una recente analisi della banca dati di Casa.it (ottobre 2012), oltre ad emergere un regolare aumento di offerte legate ad abitazioni di lusso (gli annunci di immobili con un costo superiore a 8.000 €/mq registrano una crescita del +16% rispetto all’anno scorso), compare anche una un incremento delle ricerche che provengono dall’estero. In particolare, la maggioranza delle richieste arriva da Stati Uniti, Germania, Inghilterra e Russia; queste richieste sono in gran parte per città d’arte come Roma e Firenze, località turistiche d’élite come la Costa Smeralda, Cortina D’Ampezzo e Portofino, antichi casali in Toscana e Umbria e città business come Milano.

Che consigli dà a chi compra e vende casa? Quale atteggiamento usare?

Alla luce della contrazione che sta vivendo il mercato immobiliare, i consigli che può tenere presente  chi decide di vendere casa sono prima di tutto legati alla corretta valutazione dell’immobile. E’ fondamentale  comprendere l’importanza di una valutazione dell’immobile in linea con il mercato attuale, questo consente non solo di adeguarsi alle aspettative del mercato ma anche di ridurre i tempi di compravendita che oggi sono già  piuttosto elevati (6/8 mesi ).

In questo contesto, l’importanza di un annuncio immobiliare ben strutturato è basilare, soprattutto nello scenario web ormai protagonista di questo settore. Casa.it, che ha puntato sulla rete sin dalla sua nascita, continua ad investire gran parte delle sue energie nel sensibilizzare gli agenti immobiliari alla cultura del Real Estate 2.0 perché il successo di una compravendita immobiliare, oggi, inizia prima di tutto dalla corretta promozione di un immobile.

Per questo ci assicuriamo che gli annunci presenti sul nostro portale siano sempre aggiornati e investiamo energie nella formazione degli agenti immobiliari per trasferire loro l’importanza di inserire nell’annuncio fotografie ben fatte che riflettano tutte le caratteristiche dell’immobile, l’inserimento quanto più dettagliato possibile delle geo-localizzazioni e una descrizione dell’appartamento di impatto ma veritiera e semplice da leggere.

I consigli per chi, invece, ha intenzione di comprare casa sono prima di tutto la ricerca del risparmio, un fattore prioritario; il consiglio è quindi di focalizzare l’attenzione ad  esempio  verso i nuovi  quartieri in via di riqualificazione e dove si stanno sviluppando nuovi collegamenti con il centro città, con un particolare occhio alle nuove costruzioni che, grazie alle nuove classi di efficienza energetica, garantiscono minori spese ordinarie e la potenziale assenza di spese straordinarie nel medio termine. Se si decide di rivolgere la ricerca verso i  centri storici, invece, sono gli immobili da ristrutturare ad essere i più interessanti, sia perché ci possono essere ampi margini di trattativa, con un abbattimento del prezzo d’acquisto (stimato tra il 15/20%), sia perché fino a luglio 2013, il Decreto Sviluppo garantisce corposi sconti fiscali per le ristrutturazioni.

Possiamo anche dare alcune “dritte” vere a proprie:

a Milano, ad esempio, una zona dove iniziare a pensare di comprare casa è quella interessata dalla costruzione della 4° linea della metropolitana, in particolar modo il quartiere Parco Solari – Via Foppa; qui si possono trovare immobili da ristrutturare e la vicinanza alle nuove fermate della rete metropolitana in fase di realizzazione. Per l’hinterland Milanese, invece, la “zona calda” è Rho – Pero: quest’area è, infatti, al centro dei lavori per Expo 2015. Nella città di Roma l’attenzione dovrebbe essere alta per la zona Est, sulla direttrice della nuova linea Metropolitana C che percorre la Via Consolare Casilina mentre per ’hinterland Romano, la zona di maggior interesse è quella a Nord-Est, coinvolta dal prolungamento della linea A. A Napoli, infine, l’attenzione di chi intende acquistare un immobile si dovrebbe indirizzare verso  la zona di Capodimonte, al centro di un progetto di riqualificazione promosso dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Campania e verso la zona di Pianura, anch’essa interessata da progetti di riqualificazione urbana

Un altro consiglio per chi sta cercando casa e si vede costretto a stipulare un contratto di affitto non potendosi permettere l’acquisto di un’abitazione è di fare attenzione a una formula molto adatta alla mutata situazione economica: l’affitto con riscatto.  Si tratta di un tipo di contratto già in uso in molti Paesi europei che prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l’importo complessivo dei canoni di locazione che l’inquilino avrà già pagato alla scadenza.

In Italia la formula dell’affitto con riscatto sta registrando un aumento dei consensi nell’ultimo periodo: Casa.it, ha, infatti registrato rispetto allo scorso anno un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto pari al +13% e della domanda pari al + 9%. In particolare, la formula viene attuata principalmente nelle case di nuova costruzione e nel Nord Italia: al primo posto, in termini sia di offerta che di domanda, si attesta la Lombardia seguita da Piemonte, Emilia Romagna e Veneto, mentre nel Lazio si rileva un’intensificazione del fenomeno ma principalmente localizzata nella provincia.

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