L’asta giudiziaria potrebbe essere una soluzione conveniente per l’acquisto di una casa, ma poiché la prassi esecutiva è abbastanza complessa bisogna muoversi con cautela per non incontrare ostacoli imprevisti.
Qualche tempo fa l’acquisto di un bene immobile fatto tramite aste immobiliari era quasi impossibile perché le operazioni di vendita erano conosciute solo dagli operatori del settore, o comunque da persone che avevano un collegamento con questa modalità di vendita.
Invece dal primo gennaio 2006, col decreto sulla competitività (legge 14 maggio 2005 numero 80), i giudici curatori delle aste sono stati obbligati a pubblicare su internet tutti i protocolli della pratica in modo tale da renderli divulgati (www.astegiudiziarie.it).
E’ bene ricordare comunque, in primis, quali sono i rischi che si corrono quando si acquista una casa all’asta:
innanzitutto si può incorrere in una mancata scrupolosità nelle perizie fatte da consulenti tecnici che spesso non si accertano della reale condizione della casa oppure della reale presenza o assenza dell’ipotetico inquilino.
Spesso poi, poiché tra la data della perizia e quella della messa in vendita sia trascorso del tempo, la situazione dell’immobile potrebbe essere cambiata ( e spesso non in meglio). Fortunatamente oggi è possibile visitare il bene prima di partecipare all’asta, prenotando una visita dal custode, qualora ne sia stato nominato uno.
Si conoscono due tipologie di aste: quella con incanto, complessa e dai tempi lunghi, e quella senza incanto che oggi, con la nuova prassi, viene sempre scelta come soluzione ideale; qualora non dovesse riuscire si passerà all’incanto.
Passi principali:
- In primo luogo il giudice incaricato fissa una data entro la quale non sarà più possibile depositare la propria offerta, la quale andrà depositata nella cancelleria del tribunale di riferimento in busta chiusa indicando in essa il prezzo offerto (che dovrà necessariamente essere uguale o superiore a quello di basa d’asta indicato nell’ordinanza), le proprie generalità, gli identificativi dell’immobile e i modi di pagamento per l’eventuale aggiudicazione. Sarà necessario inoltre allegare all’offerta un assegno per la cauzione (che vi verrà restituito in caso di non aggiudicazione) pari a un decimo del prezzo di base, ed un’altro per le eventuali spese di trasferimento, trascrizione e voltura catastale.
- In secondo luogo vi sarà la pubblicazione su internet della perizia (elemento fondamentale in quanto contiene tutte le informazioni disponibili sul bene) e dell’ordinanza di vendita e poi il giorno successivo a quello della scadenza per il deposito delle offerte avverrà la prima udienza senza incanto per un eventuale aggiudicazione dell’oggetto.
- Infine, se l’asta giudiziaria dovesse andare deserta o avere solo offerte non valide, si passerà ad una nuova udienza con incanto per un eventuale aggiudicazione che potrebbe però essere solo a carattere temporaneo in quanto è possibile, ma solo entro 10 giorni dalla data dell’incanto stesso, effettuare un ‘offerta in busta chiusa superiore di un quinto rispetto al prezzo di chiusura dell’asta. In questo caso si terrà un ‘altra udienza per l’aggiudicazione definitiva, a seguito della quale, e solo dopo aver pagato il prezzo per intero, vi sarà il decreto ditrasferimento della casa.
Insomma un’asta giudiziaria, in linea di massima dovrebbe funzionare in questo modo. Sarebbe bene, comunque, prima di compiere tali operazioni, chiedere consiglio a una persona esperta (per esempio un avvocato del settore) che ovviamente avrà il suo costo che non dovrebbe comunque pesare più di tanto sul bilancio finale in quanto con questo tipo di acquisto si puòrisparmiare, rispetto al prezzo del comune mercato, fino al 25%.