Il Compromesso

Il suo nome corretto sarebbe “preliminare di compravendita” ma tutti lo chiamano compromesso. Forse perché, una volta firmato, ci si compromette per davvero. Questa volta chiunque si tiri indietro dopo la firma (acquirente o venditore) rischia di pagare costi molto elevati.

Si tratta di un contratto preliminare all’atto pubblico di compravendita, che entrambe le parti stipuleranno entro la data prefissata. Il compromesso acquisto immobile può essere stipulato sia come atto notarile, che sotto forma di scrittura privata non autenticata.

A tal fine, in ogni caso, l’acquirente deve ottenere dal venditore la garanzia che l’immobile sia libero da vincoli (o che lo sarà entro la data del rogito notarile). Inoltre, l’acquirente è tenuto ad assicurarsi che gli venga consegnata una copia delle documentazioni seguenti: atto di proprietà; scheda identificativa catastale; regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull’immobile.

Il compromesso di acquisto della casa deve contenere le seguenti informazioni:

• Dati anagrafici dei contraenti
• Prezzo dell’immobile;
• Modalità di pagamento del prezzo;
• Data della stipulazione del rogito;
• Nominativo del notaio incaricato di redigere il rogito
• Dichiarazione dell’assenza di ipoteche e/o altri vincoli;
• Descrizione dell’immobile e sue pertinenze;
• Indicazione dell’importo versato a titolo di acconto, caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale;
• Dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia;
• Dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio).

Fino a poco tempo fa il preliminare di compravendita era vissuto come una necessità imprescindibile. Infatti in esso si denunciava il prezzo reale, mentre al rogito si era soliti dichiarare uno fittizio e di molto inferiore (per pagare meno tasse), pari almeno alla rendita catastale dell’immobile. In caso di problemi, il compromesso era il documento da tirar fuori per costringere l’acquirente a versare tutto il denaro pattuito.

Ora, per le compravendite di abitazioni usate acquistate da privati, tale motivazione non sta più in piedi. Infatti con la Finanziaria 2006 si è riconosciuto che, comunque, il valore imponibile è il valore catastale che, oggi come oggi, è pari dalla metà a un terzo di quello di mercato. Resta obbligatorio denunciare nel rogito anche quello reale di cessione, pena gravissime sanzioni.

Quindi le motivazioni di evasione fiscale a base del compromesso possono esistere solo in caso di abitazioni acquistate da imprese di costruzione o promotori entro quattro anni dalla loro costruzione, che sono soggette a Iva e per le quali l’imponibile è il prezzo di cessione.

La Finanziaria 2007 ha imposto comunque l’obbligo di registrare il compromesso quando nella trattativa è coinvolto un agente immobiliare: si tratta in sostanza di depositarlo presso l’ufficio del registro e di pagare una tassa di registrazione. Con ciò, tra l’altro, viene ufficializzata la data in cui è avvenuto. La registrazione è comunque cosa diversa dalla trascrizione, che prevede comunque l’intervento di un notaio e con cui gli obblighi e i diritti derivanti valgono anche nei confronti di terze persone.

Resta, come ragione base per sottoscrivere il compromesso, la fretta: definire subito un contratto, senza tante formalità. Oppure, in certi casi, un motivo opposto: garantire all’acquirente il possesso immediato, rimandando il rogito a data lontana, quando si disporrà di denaro liquido oppure quando saranno maturate certe altre condizioni. Anche in questi casi, è opportuno che l’acquirente si tuteli, coinvolgendo comunque un notaio con due funzioni: la prima è un controllo rapido della titolarità e dei vincoli sull’immobile, la seconda è controllare se il compromesso è scritto bene, e tutela entrambe le parti coinvolte. Non vale l’obiezione che così si paga di più: in genere un notaio corretto presterà la sua consulenza a cosato ridotto o addirittura zero (a patto che sia lui poi a curare il rogito).

Com il compromesso, cominceremo a sborsare quattrini!!

Al fine di rendere maggiormente impegnativo il compromesso sottoscritto, l’acquirente consegna al venditore una somma di denaro, definita caparra. Sia essa “confirmatoria” o “penitenziale”, viene normalmente consegnata all’atto della sottoscrizione del compromesso. data la delicatezza di questo passaggio, ne parleremo nel prossimo articolo dedicato.