Dalla scelta all’acquisto della casa

Vista, piaciuta, comprata. Con una casa purtroppo non si può fare così.

Dal momento in cui si è deciso che un appartamento visitato rappresenta una buona soluzione e fatte le verifiche preliminari, si dà il via alla fase di trattativa, che attraveros una serie di step successivi, condurrà all’atto di acquisto, il famoso rogito notarile. Dall’inizio della trattativa al momento in cui si entra legittimamente in possesso delle sue chiavi passa un intervallo, che nel migliore dei casi è di qualche settimana, nella norma di qualche mese. Cosa accade in questo intervallo di tempo?

Prezzo e condizioni di acquisto vanno stabiliti in maniera certosina; se la trattativa non avviene direttamente con il venditore si è costretti talora a sottoscrivere una “proposta irrevocabile di acquisto” (impegnativa per chi acquista, non per chi vende) e solo ad accettazione avvenuta si può dare il via all’iter burocratico che porta al rogito.

Negoziare non significa solo “tirare sul prezzo”, anche se spesso questa è la priorità. La negoziazione può riguardare i tempi di consegna dell’immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, il diritto ad avere le chiavi per effettuare lavori di ristrutturazione già al compromesso, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate; i costi per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti; insomma, oltre al prezzo di acquisto c’è molta altra la carne da mettere al fuoco.
La “malleabilità” in fatto di prezzo da parte del venditore dipende sostanzialmente dal bisogno che ha di vendere e dalla fase di mercato. I prezzi sono sempre trattabili, ma in una fase di mercato positiva, la “forbice” tra pezzo richiesto e prezzo finale di vendita si restringe molto. Si può provare a fare una controfferta al ribasso tra il 5 e il 10% e stare a vedere. Provare a offrire molto meno può significare solo due cose: o che non si tiene particolarmente a quella casa o che si ritiene il prezzo richiesto fuori mercato. In entrambi i casi però non si capisce perché si sia perso il tempo a trattare l’acquisto.

La fase più importante è quella del preliminare di compravendita, in genere definito compromesso, cioè del contratto con cui le due parti statuiscono condizioni e prezzo cui viene venduta la casa, concordando anche le penali per chi non adempirà agli impegni. Il compromesso è una semplice scrittura privata che non richiede particolari formalità. Per conferire al contratto una maggiore forza lo si può far redigere da un notaio e trascrivere.

Dal notaio invece è obbligatorio andare per effettuare l’atto di vendita, comunemente definito rogito; il notaio non solo si incarica di stipulare e trascrivere il contratto, ma incassa anche il corrispettivo delle imposte dovute per l’acquisto, la cui entità dipende dai requisiti dell’acquirente (se si compra una “prima casa” si ha diritto ad aliquote agevolate) sia dai requisiti del venditore (se questi è un privato o una società che non costruisce, ristruttura o commercializza immobili non si paga l’Iva, dovuta invece nel caso di acquisto dalle immobiliari).

Nei prossimi articoli vedremo in dettaglio ogni singola fase.